8月数据┃新开工增速继续高位,补库存热度仍在

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发布时间:2018-09-13 22:50

2018年1-8月数据┃新开工增速继续高位,补库存热度仍在

2018-09-14 19:36来源:亿翰智库开发/房地产/贷款

原标题:2018年1-8月数据┃新开工增速继续高位,补库存热度仍在

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一.

单月销售增速放缓,

中西部增速依然领先

2018年1-8月,全国商品房累计销售金额8.94万亿元,同比增长14.5%,增速较1-7月增长0.1个百分点;销售面积10.2亿平米,同比增长4%,较1-7月下降0.2个百分点。8月单月销售金额为1.11万亿元,同比增长15.6%;销售面积1.25亿平米,同比上升2.43%。7月销售增速因推盘及低基数原因反弹明显,但从8月数据来看,商品房销售增速重回逐步放缓的态势。

从区域上来看,中部、西部地区依然优于东部和北部,2018年1-8月,东部和中部地区的销售金额同比增长25.8%和28.2%;但从销售金额上看,东部地区仍为销售主力,1-8月销售金额为48090亿元,同比增长为6.5%。

从我们观测的40城数据来看, 8月一线及核心二线房企的销售环比增速分别录得15%和11%,符合我们之前的房企普遍加速推盘将对一二线城市成交端形成一定支撑的判断。同时我们认为三四线城市是相对调控洼地,其体系性复苏带来的销售增长值得长期关注。

图:2017-2018.8全国商品房累计销售额及增速

图:2017年-2018.8全国商品房累计销售面积及增速

二.

投资增速保持韧性,

新开工增速维持高位

(1)投资增速保持韧性,

新开工增速维持高位

2018年1-8月份,全国房地产开发投资76519亿元,同比名义增长10.1%,较1-7月微幅下滑0.1个百分点,维持高位显示投资增速韧性犹在。其中,住宅投资54114亿元,增长14.1%,增速微幅下降0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.7%。8月单月全国房地产开发投资金额为10633亿元,同比增长9.3%。

2018年1-8月,全国房屋累计新开工面积133293万平方米,同比增长15.9%,增速较1-7月上升1.5个百分点;8月单月企业新开工增速达到26.6%,依然保持强劲的态势。新开工增速连续两个月大幅走高,反映了企业推盘、补库存的意愿强烈。1-8月份房地产开发投资总额维持在较高位置,土地购置费的拉动作用依旧明显,但未来土地购置费的贡献程度会随着前期土地成交款的回落而降低,对投资增速的贡献程度也将下降。我们认为企业推盘、补库存的意愿强烈会带动施工相关的投资上行,但其改善程度还受制于企业的资金面情况。

图:2017-2018.8房地产开发投资累计金额

图:土地购置费累计值及增长情况

图:2017-2018.8累计新开工面积及增速

(2)单月购地面积创今年新高,

土地市场成交乐观

2018年1-8月的土地购置面积为16451万平米,同比增加15.6%,较1-7月上升4.3个百分点;1-8月全国累计土地成交价款8117亿元,同比增长23.7%,较1-7月上升1.8个百分点。8月单月土地购置面积为2633万平米,同比增长44.7%,创今年增速新高;单月土地成交价款为1498亿元,同比增长26.9%。

购地面积和购地价款累计增速持续稳步上涨,表明企业有补库存的意愿,土地市场供应上升也促成了成交的乐观。从我们观测的数据来看,虽然成交数据向好,但市场上土地流拍现象增多,各能级城市土地成交的溢价率全线普跌,土地市场正在回归理性。去杠杆背景下企业资金面从紧,部分出让地块的配建、自持等条件也会增加企业的资金压力,企业拿地更趋谨慎。叠加2017年9月之后,土地成交价款基数抬升,我们预计未来几个月土地成交价款的增速将有所放缓。

图:累计土地成交价款及增速

图:单月土地成交价款及增速

三.

到位资金累计增速继续回暖,

继续期待流动性转向带来边际改善

2018年1-8月,房地产开发企业到位资金为10.67万亿元,同比增长6.9%,增速进一步回暖;8月单月的到位资金1.34万亿,增速为15.2%。

图:2017-2018.8房地产开发企业累计到位资金

图:2017-2018.8房地产开发企业累计到位资金组成

2018年1-8月,房地产开发企业到位资金具体情况如下:

✔国内贷款15783亿元,同比下降6.6%;

✔利用外资35亿元,同比减少68.3%;

✔自筹资金34959亿元,同比增长11.2%;

✔定金及预收款35447亿元,同比增长15.1%;

✔个人按揭贷款15605亿元,同比下降1.0%。

8月单月房企自筹资金同比增速为16.4%,较7月单月增长2.1个百分点;个人按揭贷款累计增速也持续改善。我们认为国内宏观环境略有转向的效果将现,后续企业自筹资金、按揭贷款等都将保持稳中有升的水平。房地产行业调控政策从严不会改变,但是可以期待流动性转向带来的边际改善,未来大型房企的融资能力或更多收益。

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